住房綜述第 15 期：對租房者的戰爭

很多人抱持著一種奇怪的信念，認為不擁有自己居住的房子是一件可怕的事情。

因此，我們大規模補貼房屋所有權，並試圖積極干預租賃行為。

除非我們實施租金管制，這會將租賃轉化為一種所有權形式，讓我們能將不動產在事實上贈與給目前的租客。

這其中很大一部分純粹是企圖懲罰並排除窮人。如果你付不起首付款，我們就不希望你住在這。走開。

一部分是出於一種信念，認為當你租房時，你正在「被利用」，而且這樣的交易不可能公平。

還有一部分原因是，如果你不擁有房產，你就沒有動力去推高房產價值。這意味著你不會妥善地去「改善」你所在的地區，特別是你不會合謀去阻礙住房建設。

其結果是，如果你不願意承諾在一個地方住上多年，或者你付不起首付款，你就會受到懲罰，而且是嚴厲的懲罰。

擁有與租賃

下圖相當令人震驚，儘管可以忽略上面的解釋。

Roon：如今資產價值（特別是在大城市）相對於實際租金的遠期倍數高得驚人。可能是由於量化寬鬆之類的原因，但那超出了我的專業範圍。

Ash Perger：老牌的零利率政策（ZIRP）就辦到了，不需要量化寬鬆（QE）。

我對發生之事的理解是，在 2020 年和 2021 年，由於疫情加上極低的利率，產生了巨大的住房需求。因此，人們樂於支付高昂的標價購買房屋，並鎖定極低的抵押貸款利率。隨後利率回升，以前你支付 3%，現在要支付 7%，因此購房成本直線上升。

如果有人認為高利率是永久性的，那麼價格應該會回落，但房價在下跌方面具有高度黏性，且人們預期利率會再次下降，因此價格並沒有太大調整。

這件事的另一面是，如果我鎖定了 3% 的抵押貸款，我無法從中套現我的經濟利潤，所以我絕對不會賣掉它。相反，如果我搬家，我會把舊房子租出去，然後買一間新房。因此，那棟房子進入了租賃市場。這使得房價保持在高位，因為可供購買的房源減少了，並鼓勵即使是高端的潛在買家在等待利率下降期間也選擇租房。

「建後出租」其實是好事

國會原本準備通過一項頗有幫助的住房支持法案，結果一群小丑決定利用這個機會，試圖禁止「建後出租」（build-to-rent）的房屋。

這可能會砍掉所有新單一家庭住宅建設的 10%。

你是否曾提議過一項如此透明地具破壞性且邪惡的法案，以至於人們認為那一定是起草錯誤？好吧，太遲了，法案已經定案，而且伊莉莎白·華倫（Elizabeth Warren）聲稱這是故意的，90 名參議員決定投票支持它。

Eleanor Mueller：Schatz 在參議院議場表示，這項住房法案「存在問題」。

「最初的想法是針對對沖基金擁有的住房。……但還有一部分做了一件非常詭異的事，那就是……任何擁有並出租超過 350 個單位的人……必須出售。」

Schatz 稱建後出租的條文為「起草錯誤」。

「這完全沒有理由這樣做，而且只需要兩行修正就能解決。但我們上週被告知：法案已關閉（不接受修改）。」

如果你錯過了，這就是住房團體上週標記的同一條款。

財政部也私下對該條文表達了擔憂。

Igor Bobic：華倫表示，住房法案並沒有像 Schatz 今天所說的起草錯誤。這是罕見的民主黨領導層分歧。

「這項政策是為了阻止私募股權接管單一家庭住宅，這是非常刻意的。私募股權界有些人不喜歡這樣，但這是一個非常刻意的選擇，得到了 90 名參議員跨黨派的支持。」

租房很棒，而這種對「我建造了一個有用的東西，然後出售其使用權」的莫名仇恨造成了巨大的傷害。你至少還能理解不想讓現有的住房存量變成租賃房，但建造新房子來出租呢？除非你單純反對蓋房子，或者認為那些付不起首付款的人不配住在房子裡，否則這怎麼可能有問題？

無論你認為這種限制的論點有多糟糕，實際上它們更糟。

Oren Cass：我也對那些問「為什麼建後出租的公寓大樓可以，但建後出租的房子不行？」的人感到困惑。嗯，因為典型的家庭不能買一棟公寓大樓，從來沒買過，也不想買。而且它們也不是蓋在同一個地方。

Patrick Hedger：你知道什麼是公寓（condo）嗎？

Marcus Abramovitch：等等，什麼？你知道人們通常只是在一個有 500 個單位的公寓裡買或租一個單位。他們不是住在整棟樓裡。公寓大樓基本上就是堆疊起來的房子，帶有一些最低限度的共享設施，如泳池和電梯。

或者是合作公寓（co-op）。我住在一間公寓裡。我擁有那間公寓。「建後出售」很常見。

他還聲稱，提供更多住房並不會增加住房供應。

Oren Cass：建後出租（BTR）並沒有在原本什麼都沒有的地方帶來新的邊際供應。相反，BTR 公司是在一個供應受限的市場中運作——土地、許可、工人——我們只是在不同類型的建設之間做權衡。

當然，住房政策改革的首要目標是加速供應擴張。但 BTR 並沒有緩解限制；缺乏 BTR 並非限制因素。擴大供應並推廣更理想的商業模式是件好事。

這等於是在聲稱，在物理上不可能建造比我們現在更多的住房。因此，如果你提高成本並限制方法，那也不會減少供應。

是的，我是在挑剔一個異常糟糕的經濟學家，但支持這項提案的經濟學家中，並沒有人提出更好的論點。

我聽過最好的挑戰性問題是這一個，但它有一個很好的答案：

Austin Ahlman：我再次提問：關於「華爾街想把單一家庭住宅變成一種資產類別」的說法，是一個誇大的神話，還是住房豐饒派議程中的核心支柱？

Alec Stapp：混淆「存量與流量」是人們在政策對話中常犯的錯誤。

兩件同時為真的事：

• 機構投資者擁有美國不到 1% 的單一家庭住宅。
• 機構投資者建造了美國約 8% 的新單一家庭住宅（並將其出租）。

因此，就總體單一家庭住房存量的份額而言，華爾街只是微不足道的誤差。但就新建築的份額而言，華爾街扮演了相當大的角色（儘管仍是少數）。

如果你關心增加住房供應並改善租房者進入郊區的機會，那麼禁止機構投資者擁有房屋將會適得其反。

伊莉莎白·華倫，完全的超級反派

她的立場實際上比這更糟。她反對租賃住房，句號。

為什麼她這麼討厭人們有房子住的想法？

Alec Stapp (3 月 27 日)：這就是為什麼我們必須在住房政策中堅守陣線，反對這種「垃圾民粹主義」（slopulism）。

起初華倫的立場是「投資者想蓋多少公寓大樓都可以，只是不能蓋單一家庭住宅來出租」。

現在她正向那些建造多戶公寓和組合屋的機構投資者發出威脅信。

此前就有人指出第一種立場不合邏輯，而我曾警告過，指出這種不一致性可能不會朝你希望的方向發展。

Reed Schwartz：華倫團隊似乎同時相信：1. 投資者通過建造新的租賃存量來傷害租客；2. 只要建築物是公寓就沒問題。

Zvi Mowshowitz (3 月 25 日)：我擔心指出這一點不太可能創造對蓋房子的支持，反而更有可能讓他們試圖禁止公寓大樓。

事實上，這在僅僅兩天後就發生了。她偏執地認為某人在某處可能會順便賺到一塊錢，所以你別想有房子住。

好消息是眾議院抵制了華倫的瘋狂行為。

反對企業擁有住房的更好理由

反對企業購買住房的標準論點是「顯而易見的胡說八道」。

反對企業建造旨在出租的新住房的論點，則已經超越了「顯而易見的胡說八道」，達到了喜劇般的荒謬程度。

有一個潛在的、好得多的論點：

Michael Vassar：只要他們對住房生產沒有政治影響力，這個論點就是成立的。但你絕對不希望在減少必需品供應方面存在集中的利益集團。

房地產領域的 [《瓊斯法案》] 正是我們不想要的。

也就是說，如果企業擁有了房地產，他們就會變成鄰避主義者（NIMBYs）。那確實會變得很糟。

但話說回來，如果企業擁有了房地產，我們其他人就會變成迎避主義者（YIMBYs），而且正如一條評論所指出的，黑石集團（Blackstone）要讓大批人出現在一堆地方會議上來阻撓個別建築提案並非易事。黑石集團在阻礙住房建設方面是否會比個人房主做得更好，這一點並不明顯。想想最優的「利益攸關」（Skin in the Game）分配。

另一個解決方案是，如果住房的所有者同時也擁有對整體經濟的廣泛利益。如果先鋒集團（Vanguard）擁有一堆房子，但也擁有很多股票市場份額，那麼他們仍然會想要蓋房子。

或者還有這個相當俐落的反駁：

Matthew Yglesias：對「企業」房東的恐慌並未延伸到多戶住宅，這一事實凸顯了這整件事是多麼不理性。

多戶住宅中的「企業」房東會反對新建築嗎？我的意思是，也許有一點，但他們通常自己也想繼續建造，而且新建築的障礙似乎主要存在於其他地方。

我的猜測是，企業擁有房地產對建造新房的能力並無實質損害。我希望看到研究公共選擇的人更多地研究這個問題，單純因為這是一個非常重要的問題，但我並不擔心。

ROAD 法案禁止建造後出租房屋

這顯然不是你想要禁止的事情。這太荒謬了。

然而，絕大多數參議員投票支持了一項旨在達成此目的的修正案。

該法案尚未成為法律，但很可能會成為法律，其中包含第 901 條（「房子是給人住的，不是給企業的」），該條款確保企業將無法購買新建房屋並將其出租給人們，這意味著許多此類房屋從一開始就不會被建造。

我喜歡痛快的抨擊，所以 Alex，請開始你的表演。

Alex Tabarrok：沒有人反對機構投資者擁有公寓大樓。但當同樣的投資者擁有單一家庭住宅時，人們的大腦就當機了。考慮一下如果將這種邏輯應用到其他地方，聽起來會有多奇怪：

「……越來越多份額的公寓（通常集中在某些社區）被華爾街大投資者購買，擠走了尋求購買公寓單位的家庭。」

公寓沒問題，酒店沒問題，但不知為何，企業擁有一棟單一家庭住宅就是「反美國」。事實上，美國需要更多各種形式的租賃住房！當你可以租房時，為什麼要承擔擁有的風險？租賃住房提高了勞動力流動性。

當 2008 年後法拍屋激增、傳統買家消失時，機構投資者介入並吸收了受壓供應——幫助穩定了市場。下次誰來扮演這個角色？

機構投資者僅擁有極少數量的房屋，所以即使這是一個好主意，它也不會奏效。但這不是個好主意，這只是由華倫/川普的反企業修辭驅動的憤怒誘餌。

「房子是給人住的，不是給企業的」到底是什麼意思？——這是「蠢蛋進化論」時代的口號。「食物是給人吃的，不是給企業的」，所以我們應該禁止普渡農場（Perdue Farms）和麥當勞嗎？

確實如此。

該法案的其餘部分是好的。

它通過擴大分類排除（categorical exclusions）簡化了《國家環境政策法》（NEPA）的審查。它賦予社區發展補助金靈活性，並提供了更好的分配機制。

它放寬了對組合屋（manufactured housing）的管制，消除了永久底盤的要求，並建立了統一的全國建築與安全標準。

這一點最終可能會成為一件大事，尤其是在 AI 時代。

租金公約

商業抵押貸款通常包含任何租約的租金底線，以確保租客能支撐建築物的運作。Daniel Stackman 和 Erica Moszkowski 的一篇論文發現，問題在於當租金下限產生約束力時，建築物被迫保持空置。在 2016 年至 2020 年間，這使曼哈頓的空置率提高了 14%，儘管推測它在某種程度上提高了租客品質。

銀行大概知道，如果租金下降，這可能會導致建築物無限期空置，但（同樣是推測）認為在這種情況下，建築物橫豎都會失敗，他們願意賭一把，而且這也是業主能可靠地發出他們有能力榨取高租金信號的方式？顯而易見的解決方案是要求此類公約在該地區整體商業租金下降時降低其門檻，但這似乎很難做到。

欠費後延長驅逐延遲大多是壞事

在某些情況下，確實存在正當爭議和不付費的理由。當然，在把人趕到街上之前，你希望能給予警告。但對於這個系統來說，租客在許多地方可以有效地「偷走」公寓長達數月之久，並迫使房東僱用一堆律師，這太糟糕了。城市不應該為此類案件的辯護提供資金。

Moses Kagan：在這些文章中，「驅逐辯護」被視為一種純粹的好事，這讓我抓狂。

根據洛杉磯審計長（LA Controller）的數據，93% 的 3 天通知（驅逐的前奏）是因為不付費。驅逐對社會和被驅逐者的成本很高——這一點毫無疑問。但允許不付費者月復一月地繼續佔用，因為城市資助的律師拖延案件，其成本也很高……只是從市政府的角度來看，這些成本是「表外」的。

它們的形式包括：

• 對潛在租客採取更嚴格的篩選標準，因為允許邊緣申請人入住公寓的風險比以前大得多。
• 業主的公寓被「偷走」，且必須自掏腰包請律師試圖拿回來。
• 由於第 2 點，開發商建造的單位比原本要少，減緩了供應增長，從而最終增加了每個人的租金。

Elizabeth Van Nostrand：當房東偷走我的押金時，我找不到任何一個非營利組織來幫忙。他們全都專注於延遲驅逐。

洛杉磯租房

找到了一種無論如何都要蓋房子的方法並考慮出租？準備放棄並租用現有的住房存量？別急。

Politico：洛杉磯在歷史性投票中限制租金上漲。

根據新規定，受城市租金穩定法涵蓋的洛杉磯房東（約佔市場的四分之三），每年僅被允許將租金提高 1% 至 4%，具體取決於通貨膨脹。目前，房東被允許每年增加 3% 至 8% 的租金。

超過 150 萬洛杉磯人居住在該市 65.1 萬間租金穩定公寓中。通常，租金上漲限制適用於 1978 年 10 月之前建造的公寓。州法律阻止該市更改該日期，儘管洛杉磯和加州其他地方較新建築的房東必須遵守較不嚴格的禁止大幅漲租的規定。

Jake Glaser：結果揭曉：

洛杉磯市議會投票通過租金上漲公式為 CPI 的 90%，下限 1%，上限 4%。

他們還取消了總表計費（master-metered）建築 1-2% 的額外漲幅。

這對洛杉磯住房市場是一個打擊，但比他們之前推動的 CPI 的 60% 要好得多。

Megan McArdle：這太瘋狂了。他們將年度租金漲幅永久設定在成本增長以下。

州法律將年度漲幅限制在 5% 加上通膨。我認為這是一個可以辯護的限制，因為它允許租金快速向市場價值移動，同時給予租客調整的時間，並防止房東製造「勒索」問題（即你麼必須支付遠高於市場的價格，要麼支付搬家費），並允許租客在各個意義上投資於居住在那裡。很好的折衷方案。

而一個故意永久設定在 CPI 以下、降低實際租金的上限，則是瘋狂的。

好消息是州法律提供了一個限制原則。洛杉磯不被允許更改截止日期，因此新建築仍然相對安全——儘管一個合理的反應是「還有新建築？」——出租截止日期後建造的公寓也相對安全。

如果你是在上限實施前建造的，那麼你只能寄希望於它維持在通膨的 90%，但情況很可能會變得更糟。你的建築將停止盈利，租客將有效地擁有它。請據此行動。

足夠先進的租金管制與所有權無異

不完全是，這確實意味著你不被允許搬家（或者至少你不能把它轉讓給別人，在極限情況下，即使你搬走了，你也會為了期權價值而保留它），這是對價值的巨大經濟破壞。而且你還可能因為改善房產而受到懲罰，此外還要與名義上的房東進行各種戰爭。

但它已經非常接近了。

Zeta：我的一位同事住在曼哈頓市中心的一間租金管制公寓裡，每月租金 436 美元，而她和住在那裡的兄弟姐妹的總收入是 65 萬美元。

而且裡面還有洗烘衣機！

澄清一下，他們分攤這 436 美元，所以每人只需付 109 美元。

這是從她父親那裡繼承來的，他父親在 60 年代和父母一起搬進去的。

噢，這是真實存在的，感覺就像誤入了納尼亞，這不可能是西方世界的特徵。

這聽起來可能很奇怪，但我其實覺得自己非常幸運沒有這個，因為她 30 歲後半單身，一輩子都住在同一個地方——當你有這樣一隻金蛋時，完全沒有動力去搬家、冒險或承擔風險。

房東最終年復一年地承擔損失，寄希望於最終能以某種方式拿回控制權，或者法律會改變。

洛杉磯邁出的這一步，是否會成為推動最高法院最終推翻「Yee 訴埃斯孔迪多市案」（Yee vs. City of Escondido）並廢除租金管制的最後一根稻草？作為法律問題，我認為 Yee 案是錯誤的，對現有租約強加或修改租金管制顯然是一種徵收（taking），特別是考慮到 Cedar Point Nursery 訴 Hassid 案，而且從基本原則來看，這顯然也是徵收。Gemini 3 Pro 認為完全被推翻的可能性大約是一半一半，而被削弱或縮小範圍的可能性為 75%。

對新租約的租金管制在我看來不屬於徵收，因為你可以選擇不按提供的條款出租，但它仍然相當糟糕。

這是另一個來自聖塔莫尼卡的例子，一名男子解釋了為什麼他寧願賣掉房子也不願出租。好吧，租客將受到租金管制，每年租金漲幅限制在 60 美元，無限期租期，無法為了出售而驅逐，為了搬回自住而進行的驅逐受到嚴格限制，而且他還必須移除所有家具。

所以是的，出租這個地方就像是發出了一個關於你房子的無限期免費期權。健全的租賃合約被禁止了，所以你要麼住在那裡，要麼賣掉它。

Bill Allen：這讓我想起幾年前的一位同事。他是一個來自孟買的印度人，當時在美國待了大約 10 年並已入籍。在談話中他提到他在孟買還有一間公寓。我問他既然家人來自德里地區，他是否出租了那間房。他告訴我孟買的租金法律規定，如果他一旦出租，他就再也無法踏入其中，所以那間房已經空置了 10 年。遺憾的是，人們似乎永遠學不會事與願違的教訓。

另一個後果是所謂的「幽靈公寓」。紐約市有超過 3 萬間這樣的公寓，這些公寓永久空置，因為翻新和維護的成本高於法律允許收取的租金。

這就是為什麼 《華盛頓郵報》編輯委員會現在站出來強烈反對租金管制的原因。好吧，原因有很多，但歸根結底就是每次有人嘗試時，它都不起作用，甚至適得其反。

英國試圖禁止租賃

我不是說他們會完全成功，但這是一個非常強力的嘗試。

Simon Alexander：在最近一次由法律專家舉行的網絡研討會上，有人指出你需要注意合約和租金支付方面的一個潛在陷阱。

根據新法案，在租客簽署合約之前，你不能要求支付當月租金。你需要意識到，一旦合約簽署，如果租客隨後拒絕支付租金，合約仍然必須成立，你必須交出鑰匙。

如果租客此後拒絕付費，你必須根據第 8 條程序進行欠費訴訟，但你必須等到至少欠租 3 個月才能這樣做，而且你必須為此給予 4 週的通知，所以實際上在 4 個月內你什麼都做不了，只能開始這個過程。噩夢般的場景。

這聽起來很瘋狂，起初 GPT-5.1 表示懷疑，但我讓它檢查了來源。

• 關於不能預收租金的部分是真的。

• 關於他們無論如何都可以索要鑰匙的部分在法律上尚未定論，且可能朝任何方向發展，但確實是一個真實的風險。

• 在你能採取行動之前需要三個月的欠租，然後你必須給予四週通知，所以實務上確實是 16-20 週。你可以嘗試使用裁量理由，但法院會決定這是否「合理」，所以前景並不樂觀。

Claude 租金折扣

Alec Stapp：房東提議以同樣的租金續約 12 個月。

通常如果他們不漲租，我不會花時間去談判，但我想讓 Claude 試試看代表我談判。Claude 做了市場比較分析並為我起草了還價。房東剛回覆並同意將我的租金降低 8%。

謝謝你，Claude。

Alec Stapp：另外，感謝美國的 YIMBY 之都讓這成為可能。當你建造一堆住房時，像我這樣的租客就有更多的談判籌碼。

很多事情都是這樣的。你本可以自己做，但那會很不愉快，而且是一堆工作，你也不知道自己是不是在胡鬧。多虧了 Claude，Alec 知道自己立場穩固，現在那份高級訂閱已經回本且綽綽有餘了。

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